Madame, Monsieur,

Je me permets de vous adresser ci-jointe une plaquette de présentation d’un nouveau programme de logements en « location meublée ».

 

Comme vous le savez, ces appartements meublés peuvent être loués dans le cadre d’un bail commercial pour une résidence étudiante, de loisirs, d’affaires ou encore une résidence médicalisée.

 

Ici, l’opération est un peu particulière puisque les appartements (553 studios répartis sur 13 bâtiments) vont être loués à EURO-DISNEY qui a besoin de ces logements pour loger son personnel saisonnier.

 

La durée du bail est de 12 ans et, vraisemblablement, le bail sera prorogé ensuite, par périodes de 9 ans, avec, au minimum, un loyer correspondant au dernier loyer atteint dans 12 ans.

 

EURO-DISNEY aurait souhaité un bail plus long mais, comme vous le savez peut-être, pour les baux supérieurs à 12 ans, il faut acquitter une taxe de 0,6% sur la totalité des loyers prévus durant toute la durée du bail.

 

Ces logements existent depuis 20 ans et ont été entièrement remis à neufs et transformés ; le bail a commencé fin août 2014 ; les loyers sont perçus immédiatement après l’achat, trimestriellement et d’avance.

 

Comme il s’agit d’une rénovation lourde, les « frais de notaire » sont réduits.

 

Le rendement est intéressant puisqu’il atteint 4,26%, net de taxes foncières et 4,08% après frais de gestion et de syndic.

 

Il faut également tenir compte du renouvellement du mobilier ; on estime que celui-ci serait à renouveler au bout de 9 ans pour un prix équivalent à celui du départ (4.500 euros dans cette résidence).

 

L’avantage de la location meublée est que le bien est amortissable : l’amortissement est donc d’environ 3% de la valeur du bien chaque année (amortissement sur 30 ans) ; un peu plus au début au début et un peu moins à la fin.

 

Les prix de studios s’étagent de 122.000 à 222.000 euros (19 à 34,7 m2), mobilier compris ; soit environ 6.200 euros par m2 ; ce qui peut paraître élevé mais qui peut se justifier, selon CERENICIMO, par le fait qu’il s’agit d’appartements intégralement remis à neuf d’une part et qu’il y a beaucoup de terrain (3,4 ha en tout) ; ce qui fait que la charge foncière par appartement est élevée.

 

On peut prendre l’exemple suivant :

 

 

1)      Auto financement total :

 

• Studio de 19 m2 :                                           122.154 euros HT (dont 4.500 euros HT de mobilier) et hors « frais de notaire » au taux réduit.

 

• Loyer net de charges  :                                      4.982 euros par an ou 1.245 euros par trimestre.

 

• Renouvellement du mobilier :                  4.500 / 9 ans = 500 euros / an

 

• Loyer net estimé :                                         4.982 – 500 = 4.482 euros / an ou 373 euros / mois.

 

• Résultat fiscal :                                                Avec l’effet de l’amortissement, la fiscalité est pratiquement proche de 0 pendant près de 15 ans.

 

• Loyer net d’IR et de CSG :                           4.482 / 122.154 = 3,67% soit unrendement net d’impôts et de CSG estimé de 3,67% par an.

 

Dans le contexte actuel, il s’agit d’un taux assez attractif, d’autant que le loyer va être révisé tous les 3 ans à hauteur de 2% par an ; soit + 6,12% tous les 3 ans.

 

 

2)      Auto financement 20% et emprunt 80% :

 

 

• Loyer net estimé :                                         4.982 – 500 = 4.482 euros / an

 

• Résultat fiscal :                                                avec l’impact des frais financiers, le résultat fiscal est négatif ; il est alors reporté  10 ans (pas d’impôt à payer avant environ 20 ou 25 ans).

 

• Financement :                                                 Montant emprunté = 122.154 * 80% = 97.723 euros sur 15 ans ;

 

Soit une mensualité de 633 euros (sur la base d’un taux de 2,10% par an qu’il semble être possible d’obtenir aujourd’hui pour de très bons dossiers).

 

• Soit un effort d’épargne de :                     633 -373 = 259 euros par mois hors assurance de prêt.

 

 

Dans cette opération, avec un apport de 20% et un effort d’épargne de 259 euros par mois, on constitue un capital au terme de 122.154 euros.

 

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• La boiserie, Euro Disney