Comme vous le savez, la crise du CORONAVIRUS, a des conséquences importantes sur l’économie de façon générale ; conséquences qu’il est bien-sûr très difficile de mesurer aujourd’hui.
Cette crise devrait avoir aussi des conséquences sur les SCPI dont les locataires risquent d’être plus ou moins impactés.
La société CORUM a averti ce vendredi 20 mars que, pour la première fois depuis 9 ans, il ne lui serait pas possible de tenir les objectifs de rendement pour l’année à venir.
La société considère qu’il vaut mieux accompagner ses clients-locataires dans leurs difficultés éventuelles plutôt que de perdre des clients, ce qui serait plus préjudiciable à moyen-terme.
Pour le moment, selon les indications mises à jour sur son site (https://www.corum.fr/coronavirus), les demandes de report reçues à ce jour sont de :
- Pour CORUM ORIGIN : 1,8% des loyers ; ce qui aurait représenté en 2019 : 0,11% de performance sur l’année ;
- Pour CORUM XL : 0,8% des loyers ; ce qui aurait représenté en 2019 : 0,15% de performance sur l’année.
CORUM indique que ces chiffres vont être mis à jour au fur et à mesure des demandes qui parviendront des entreprises locataires afin d’informer les investisseurs.
Une autre société, SOFIDY, explique aussi qu’elle va suivre chaque client-locataire et voir, au cas par cas, si des aménagements au niveau du paiement des loyers est possible. Selon elle, ceux sont les murs de commerce qui sont les plus exposés, notamment ceux qui sont fermés pour un temps indéterminé.
SOFIDY rappelle néanmoins que les emplacements de ces commerces ont toujours été choisis avec le plus grand soin ; donc, si des locataires abandonnent leur activité, elle estime que les locaux pourront être loués à de nouveaux commerçants dans un deuxième temps.
VOISIN, qui gère notamment EPARGNE PIERRE, précise que cette SCPI est investie à hauteur de 27% dans des murs de commerces non alimentaires ; toutefois, les grandes entreprises ou les entités publiques représentent 84% des loyers encaissés annuellement. A ce stade, et en partant du principe que l’économie reprendrait dans le courant du mois de mai, l’impact serait assez limité sur le rendement annuel.
Quant à la valorisation, la SCPI a une valeur de reconstitution de 219,04 euros pour un prix de part de 205 euros ; il existe donc aujourd’hui une certaine marge de manœuvre en cas de baisse avérée des marchés immobiliers, ce qui n’est pas le scénario de son président, Monsieur Jean-Christophe ANTOINE.
La société PERIAL ne donne pas d’indications précises sur les conséquences que pourrait avoir cette crise mais rappelle que les 3 SCPI qu’elle gère (PF Grand Paris, PFO et PFO2) comptent 1.500 locataires avec une importante diversité géographique ; dans l’ensemble, la part des murs de commerces est assez limitée, sauf pour PFO, un peu plus concernée par ces biens ainsi que par des murs d’hôtels ou de restaurants :
- PF Grand Paris : 3% de murs de commerce ;
- PFO : 19% murs de commerce et 22% hospitalité ;
- PFO 2 : 6% de murs de commerce.
La société NORMA CAPITAL, qui gère VENDOME REGIONS, précise que cette SCPI est très diversifiée ; selon les chiffres communiqués, la partie commerce/négoce/distribution est inférieure à 15% de l’ensemble des loyers.
Une réduction de dividende pour les 2ème et 3ème trimestre est envisagée mais la société n’exclut pas un éventuel rattrapage sur le dividende du 4ème trimestre.
En ce qui concerne les valorisations, il ne devrait pas y avoir de conséquences à court terme ; certaines valorisations d’immeubles seront sans doute revues à la baisse si les loyers devaient être renégociés durablement à la baisse ou si des biens devenaient vacants. Mais les sociétés de gestion sont, en général, assez prudentes sur l’ajustement du prix de la part par rapport aux valeurs d’expertise annuelles.
Par ailleurs, si les taux d’intérêts se maintiennent au niveau actuel, l’investissement dans l’immobilier restera relativement attractif.
A ce stade, on peut donc penser que certaines SCPI vont baisser leurs dividendes pour 1 ou 2 trimestres à venir sans que cela ait d’impact majeur sur les rendements futurs ; et les prix des parts devraient, pour le moment, rester stables.
Toutefois, à ce stade de la crise, il est impossible de prédire les conséquences à moyen ou long-terme sur l’économie en général et sur les rendements des SCPI en particulier ; si cette crise sanitaire devait aboutir à une grande crise économique avec une forte remontée du chômage, les conséquences pourraient être aussi très importantes sur les immeubles de bureaux.
Tout dépendra du temps que mettront les pays d’Europe et les USA à sortir de cette crise ; on sait, par exemple, que le PIB est en recul de 35% dans notre pays durant cette période de confinement ; si ce confinement ne durait qu’un mois, l’impact sur le PIB annuel serait de l’ordre de 3% ; si le confinement devait s’étaler sur 3 mois, l’impact sur le PIB serait de l’ordre de 9%...
Pour le moment, il semblerait que ce soit les Etats qui prennent à leur charge ces baisses de PIB, avec pour objectif que le moins possible de sociétés ne fassent faillite ; si ce scénario se réalisait, l’économie pourrait retrouver un cours à peu près normal lors des prochains trimestres et les conséquences seraient alors assez limitées en ce qui concerne les SCPI ; cela se ferait néanmoins au prix d’un fort accroissement de l’endettement des Etats qui aurait des conséquences (notamment fiscales) importantes, mais plutôt à moyen ou long-terme.