Madame, Monsieur,
Je me permets de vous adresser ce mail pour vous présenter une SCPI qui pourrait être intéressante dans le cadre d’une diversification par rapport aux SCPI de rendement.
Il s’agit de la SCPI NOVAPIERRE RESIDENTIEL, gérée par PAREF GESTION, qui, comme son nom l’indique, est investie exclusivement dans des logements.
La quasi-totalité de ces logements se situent dans Paris même si des acquisitions pourraient se faire dans des secteurs à fort potentiel de plus-value dans le cadre du « Grand Paris ».
Le principe, à l’origine, était d’acheter des biens loués en « Loi de 48 » (avec des loyers très faibles et présentant donc une forte décote dans l’attente du départ du locataire) ; depuis, les biens en « Loi de 48 » sont plus rares mais il est possible d’acheter des biens en nue-propriété, en viager ou occupés en « Loi de 89 » mais avec de fortes décotes car loués à bas prix (à des fonctionnaires par exemple).
Lorsque ces biens deviennent libres, la SCPI peut les revendre au « prix de marché » et matérialiser sa plus-value.
Dans le tableau ci-dessous, extrait du rapport annuel 2019 de la SCPI (page 11) que vous pouvez retrouver sur le site de PAREF GESTION, on voit comment la SCPI réussit à bien acheter les appartements avec le potentiel de plus-value à terme :
On voit donc que le fait d’avoir acheté ces différents bien en nue-propriété permet d’envisager une plus-value potentielle de 48% à terme, soit une hausse « mécanique » de 3,5% par an, sur la base d’une durée d’immobilisation estimée à 11,5 ans environ.
Au fur et à mesure que les biens se libèrent, la société de gestion revend ces biens pour matérialiser la plus-value et la réinvestir sur d’autres biens occupés.
Cette façon d’investir permet à cette SCPI d’afficher un TRI (Taux de Rendement Interne) de 6,1% par an sur 15 ans et de 5,2% par an sur 10 ans.
La société de gestion a pour objectif de continuer à obtenir des résultats comparables au cours des prochaines années, grâce à la revalorisation mécanique expliquée ci-dessus et aux réserves de plus-values accumulées depuis de nombreuses années.
Avec la hausse des prix connue en 2020 sur le marché parisien, le prix de la part devrait rapidement être réévaluée.
Mais il restera encore une marge de manœuvre importante car il y a un écart important entre le prix de souscription et le prix de reconstitution de la part.
Un investissement dans cette SCPI, qui ne distribue aucun rendement, peut se comparer à un investissement en nue-propriété avec plusieurs différences toutefois et notamment :
- Cette SCPI entre dans le patrimoine soumis à l’IFI, contrairement aux parts en nue-propriété ;
- Elle peut revendue à tout moment comme n’importe quelle part en pleine propriété alors qu’il faut pratiquement attendre l’échéance pour une part en nue-propriété ;
- Les plus-values distribuées annuellement sont nettes de fiscalité (l’impôt a été payé par le notaire au moment de la cession des immeubles) ;
- Les plus-values réalisées si l’on vend des parts sont imposées comme n’importe quel bien immobilier, avec une exonération complète au bout de 30 ans.
L’intérêt de cette SCPI est de se diversifier sur des biens résidentiels tout en investissant sur des appartements parisiens dont les prix devraient continuer à progresser sur le long-terme, comme cela a pratiquement toujours été le cas, si l’on exclue les périodes de guerre ou les « sorties de bulle » comme dans les années 91-97.
A notre toutefois que la très forte hausse connue depuis 97 a été en grande partie liée à la baisse des taux qui sont à un plus bas historique aujourd’hui.
Donc, d’une part, on ne devrait pas connaître une hausse de cette ampleur au cours des prochaines années et, a contrario, si les taux à long-terme devaient remonter brutalement, on assisterait sans-doute à une baisse généralisée des prix immobiliers.
Je reste bien entendu à votre disposition pour tout renseignement complémentaire dont vous pourriez avoir besoin;
Je vous remercie de votre attention.
Cordialement.
Philippe HAGUET.