Nous avons bénéficié, récemment, d’une formation très intéressante sur un sujet bien connu qui est celui de la fiscalité des Sociétés Civiles Immobilières. L’objectif était de comparer le résultat global d’un investissement immobilier en SCI selon que l’on optait pour l’impôt sur les sociétés ou que l’on restait à l’impôt sur le revenu. Avec cette étude, comme vous pourrez le voir en pièce jointe (FAC et Associés m’a autorisé à diffuser ce document), il s’avère que l’option IS est toujours plus intéressante, même en cas de plus-value importante à long-terme. Leur approche consiste à comparer les sommes qui ont été réellement investies (effort d’épargne, impôts et prélèvements sociaux) par rapport au capital réellement disponible à terme. On peut prendre l’exemple suivant (dont la synthèse figure en page 39 du document) : Investissement : 1.000.000 euros Prêt : 999.000 euros sur 15 ans à 1,35% Durée de l’investissement : 30 ans Plus-value sur l’immeuble à terme : +30% On voit que l’enrichissement est à peu près le même à terme dans les deux cas, à hauteur de 1.000.000 d’euros environ. Mais les sommes réellement décaissées sont très différentes : • 627.000 euros dans le cas de l’option IR ; • 350.000 euros dans le cas de l’option IS. Autrement dit, le retour sur investissement est de 1 à 1,5 pour l’IR et de 1 à 3 pour l’IS ! Si on raisonne en termes de TRI (Taux de Rentabilité Interne), on obtient, sur l’ensemble de la durée d’investissement, un taux actuariel de 4,9%/an pour l’IR et de 7,6% par an pour l’IS. On voit donc bien que l’option IS est nettement plus intéressante que l’option IR ; et même si l’on prend l’exemple d’une plus-value de 100%, par exemple, au terme de 30 ans, au lieu de +30%, la solution IS est encore beaucoup plus avantageuse. L’essentiel du gain apporté par l’IS tient au fait que : • Avec l’option IS, les immeubles sont amortis et génèrent dons des charges sans entraîner de décaissements ; • L’arrivée de la « flat-tax » à 30% sur les dividendes et la baisse du taux d’IS à 28% ont sensiblement favorisé l’option IS par rapport à l’option IR. Toutefois, l’IS ne s’applique pas forcément dans tous les cas : • La location meublée permet déjà un amortissement tout en bénéficiant du régime très favorable des plus-values de l’option IR ; • Lorsque il y a des travaux très importants : ceux-ci sont déductibles des revenus fonciers et cela revient, en partie, à pratiquer un amortissement ; • Les frais de gestion d’une SCI à l’IS supposent que l’investissement soit relativement important. Il faut donc étudier chaque projet au cas par cas. Avant de choisir l’une ou l’autre option, il serait souhaitable de vous rapprocher de votre expert-comptable si cela vous est possible. A défaut, il est également possible de demander une étude au cabinet FAC et Associés.